Quand faut-il un état des lieux par commissaire de justice ?
L'état des lieux locatif est en principe établi à l'amiable et contradictoirement entre bailleur et locataire, ou par un tiers mandaté par eux. Ce n'est que lorsque cette voie échoue — partie absente, refus de signer, désaccord persistant — que l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le recours à un commissaire de justice (ex-huissier), à l'initiative de la partie la plus diligente.
Trois règles structurent alors l'intervention : les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, le tarif est réglementé selon la surface du logement (de 132,56 € à 231,66 € TTC), et les parties sont convoquées au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception. L'état des lieux ainsi dressé est contradictoire : il s'impose aux deux parties, même si l'une d'elles ne se présente pas.
Suivent les cas de recours, le coût exact, la valeur du document, ses effets sur le dépôt de garantie et la méthode de réalisation sur place.
Définition. L'état des lieux est le document qui décrit, pièce par pièce, l'état du logement et de ses équipements lors de la remise des clés (entrée) puis de leur restitution (sortie). La comparaison des deux versions détermine ce qui relève de l'usure normale et ce qui est imputable au locataire.
Le cadre légal : l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989
Pour les locations à usage de résidence principale, l'état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés, puis joint au contrat de bail. La voie amiable est la règle ; le commissaire de justice n'intervient qu'en cas d'échec.
Lorsqu'il est saisi, il avise bailleur et locataire au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette convocation est la clé du dispositif : elle rend le document contradictoire même si une partie ne se déplace pas. Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers exercent sous le titre de commissaire de justice.
| Qui établit l'état des lieux ? | Coût pour le locataire | Caractère contradictoire |
|---|---|---|
| Bailleur et locataire eux-mêmes | Gratuit | Oui, par la signature des deux parties |
| Tiers mandaté (agence immobilière) | Part plafonnée à 3 €/m² à l'entrée ; sortie à la charge du bailleur seul | Oui, si les deux parties signent |
| Commissaire de justice (article 3-2) | Moitié du tarif réglementé | Oui, par l'effet de la convocation à 7 jours |
En bail commercial aussi, l'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire (article L. 145-40-1 du Code de commerce, issu de la loi Pinel de 2014), à l'amiable ou, à défaut, par commissaire de justice à frais partagés par moitié.
Combien coûte un état des lieux par commissaire de justice ?
Dans le cadre de l'article 3-2, le coût est fixé par les textes et dépend uniquement de la surface du logement. Le barème en vigueur, publié par service-public.fr, s'entend toutes taxes comprises et est révisable périodiquement.
| Surface du logement | Tarif TTC | Part du bailleur | Part du locataire |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 132,56 € | 66,28 € | 66,28 € |
| Plus de 50 m² et jusqu'à 150 m² | 154,44 € | 77,22 € | 77,22 € |
| Plus de 150 m² | 231,66 € | 115,83 € | 115,83 € |
Chiffre clé. Pour un logement de 50 à 150 m², l'état des lieux de l'article 3-2 coûte 154,44 € TTC, soit 77,22 € par partie, selon le barème publié par service-public.fr.
Ce tarif ne vaut que pour l'état des lieux consécutif à un échec de la voie amiable : un constat locatif demandé par une seule partie relève d'honoraires libres, sur devis.
Exemple chiffré : sortie conflictuelle sur un 70 m²
Un locataire quitte un appartement de 70 m² sans se présenter aux rendez-vous proposés pour l'état des lieux de sortie. Le bailleur, partie la plus diligente, saisit un commissaire de justice, qui convoque les deux parties à huit jours par lettre recommandée.
| Poste | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Tarif réglementé | Tranche 50–150 m² | 154,44 € TTC |
| Part du bailleur | 50 % | 77,22 € |
| Part du locataire | 50 % | 77,22 € |
L'état des lieux est dressé malgré l'absence du locataire et lui est opposable. Il relève une porte percée et une moquette brûlée : le bailleur peut fonder ses retenues sur des constatations difficilement contestables. En pratique, la part de frais du locataire est souvent régularisée lors de la restitution du dépôt de garantie.
Quelle valeur juridique pour cet état des lieux ?
L'état des lieux de l'article 3-2 tire sa force de deux éléments cumulés : il est dressé par un officier public et ministériel, et il est contradictoire par l'effet de la convocation. Une partie régulièrement convoquée qui ne se présente pas ne peut pas écarter le document au motif qu'elle était absente.
Il se distingue du constat locatif unilatéral, dressé à la demande d'une seule partie, sans convocation : ses constatations matérielles font foi jusqu'à preuve contraire, rappelle la Chambre nationale des commissaires de justice, mais il ne vaut pas état des lieux contradictoire. Ce que vaut un constat devant le juge est détaillé dans notre article sur la valeur probante du constat de commissaire de justice.
| Document | Établi par | Contradictoire | Portée |
|---|---|---|---|
| État des lieux amiable | Les parties ou un tiers mandaté | Oui (signatures) | S'impose aux signataires |
| État des lieux article 3-2 | Commissaire de justice, parties convoquées | Oui (convocation à 7 jours) | Opposable même à la partie absente |
| Constat locatif unilatéral | Commissaire de justice à la demande d'une partie | Non | Constatations faisant foi jusqu'à preuve contraire |
État des lieux d'entrée et de sortie : ce qui change
Les deux documents obéissent à la même logique descriptive, mais leurs enjeux diffèrent. À l'entrée, le locataire dispose de dix jours pour demander un complément sur tout élément du logement, et du premier mois de la période de chauffe pour les équipements de chauffage. À la sortie, aucun complément n'est prévu : ce qui n'est pas relevé le jour J est réputé conforme.
| État des lieux d'entrée | État des lieux de sortie | |
|---|---|---|
| Moment | Remise des clés | Restitution des clés |
| Rattachement | Annexé au bail | Comparé à l'état des lieux d'entrée |
| Complément possible | 10 jours ; chauffage pendant le 1er mois de chauffe | Aucun |
| Risque en son absence | Locataire présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil), sauf obstacle du bailleur | Retenues sur le dépôt de garantie très difficiles à justifier |
L'absence d'état des lieux d'entrée est le piège classique : la présomption de bon état joue contre le locataire, sauf s'il démontre que le bailleur a fait obstacle à son établissement. Symétriquement, sans état des lieux de sortie exploitable, le bailleur perd l'essentiel de ses moyens de preuve.
Comparaison des deux états des lieux et retenues sur le dépôt de garantie
La comparaison entrée/sortie répond à une question unique : la différence constatée relève-t-elle de la vétusté — l'usure normale liée au temps et à l'usage — ou d'une dégradation imputable au locataire ? Depuis le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, les parties peuvent convenir dès la signature du bail d'une grille de vétusté pour objectiver cette frontière.
Les retenues du bailleur doivent être justifiées : états des lieux comparés, devis ou factures. Un état des lieux de sortie précis, daté et illustré protège les deux parties — contre les retenues abusives comme contre les contestations infondées.
Chiffre clé. Le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon ; à défaut, le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, selon service-public.fr.
Au-delà du locatif : avant travaux, voisinage, locaux professionnels
La même mécanique sert au-delà du bail d'habitation : état des lieux des existants avant chantier (fissures, revêtements) pour prévenir les litiges d'imputation des désordres, état daté d'une clôture ou d'un mur en matière de voisinage, états des lieux de locaux commerciaux qui conditionnent la restitution en fin de bail. Dans tous les cas, la discipline est la même : décrire élément par élément, dater, photographier, sans interpréter.
Réaliser l'état des lieux efficacement sur place
La description exhaustive du logement est le cœur de la mission : la méthode de prise d'information conditionne directement sa rentabilité. Trois temps structurent une intervention efficace.
1. Préparer le dossier et la convocation
Avant la visite : identités des parties, adresse, surface (elle détermine le tarif), références du bail, et l'état des lieux d'entrée s'il s'agit d'une sortie. La convocation part en recommandé avec avis de réception au moins sept jours avant la date retenue — sans ce formalisme, le caractère contradictoire tombe.
2. Dicter pièce par pièce, photos à l'appui
Sur place, le parcours suit un ordre fixe : entrée, séjour, cuisine, chambres, pièces d'eau, annexes. Dans chaque pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries et équipements, avec un état qualifié (neuf, bon, usagé, mauvais) et une photo horodatée rattachée à chaque observation : « Cuisine. Sol carrelage : bon état. Plan de travail : rayure de 30 cm, photo 4. » Dicter ces constatations plutôt que les noter puis les ressaisir supprime la double saisie — voir pourquoi la dictée divise par cinq le temps de rédaction. Un modèle de constat prêt à l'emploi fournit la trame type, transposable à l'état des lieux.
3. Générer le document, relire, signer
La dictée structurée produit un document ordonné pièce par pièce, photos intégrées, directement comparable à l'état des lieux d'entrée. C'est ce que fait VoxActe pour les commissaires de justice : procès-verbal structuré et horodaté, prêt pour signature le jour même. L'officier relit, complète et signe — l'outil accélère la production, pas le contrôle.
En résumé
L'état des lieux par commissaire de justice est la voie subsidiaire de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d'échec amiable : convocation des parties à sept jours par lettre recommandée, frais partagés par moitié, tarif réglementé selon la surface (132,56 € à 231,66 € TTC). Contradictoire, le document est opposable même à la partie absente et fonde, par comparaison entrée/sortie, les retenues justifiées sur le dépôt de garantie — la vétusté restant à la charge du bailleur.
Sources utilisées :
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (article 3-2) — Légifrance
- État des lieux (location vide) — Service-Public.fr
- Dépôt de garantie : versement et restitution — Service-Public.fr
- Le constat de commissaire de justice — Chambre nationale des commissaires de justice
Pour aller plus loin : Constat de commissaire de justice : valeur probante et bonnes pratiques · Dicter ses rapports terrain : diviser par 5 le temps de rédaction · RGPD et données terrain