Les quatre étapes obligatoires
Une expulsion pour loyers impayés dans un bail d'habitation comportant une clause résolutoire suit quatre étapes : le commandement de payer, qui ouvre un délai de six semaines ; l'assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience ; le jugement constatant la résiliation ; puis le commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois avant toute exécution.
Ces délais légaux totalisent environ quatre mois. En pratique, la procédure dure douze à vingt-quatre mois : le délai d'audiencement, les délais de grâce accordés par le juge, la trêve hivernale et le temps de réponse du préfet à la réquisition de la force publique s'y ajoutent.
Le calculateur des délais d'expulsion reconstitue ce calendrier date par date à partir de la signification du commandement de payer.
| Étape | Délai | Fondement |
|---|---|---|
| Commandement de payer → assignation | 6 semaines | Art. 24, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 |
| Notification de l'assignation au préfet | 6 semaines avant l'audience | Art. 24 III, même loi |
| Assignation → audience | 1 à 12 mois | Délai d'audiencement du tribunal |
| Commandement de quitter les lieux → expulsion | 2 mois | Art. L412-1 CPCE |
| Délais de grâce | 3 mois à 3 ans | Art. L412-3 et L412-4 CPCE |
| Trêve hivernale | 1er novembre → 31 mars | Art. L412-6 CPCE |
| Réponse du préfet à la réquisition | 2 mois, silence valant refus | Art. L153-1 et s. CPCE |
Étape 1 — Le commandement de payer
Signifié par le commissaire de justice, il vise la clause résolutoire du bail et ouvre au locataire un délai de six semaines pour régler l'arriéré. Ce délai était de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l'a raccourci et généralisé l'insertion d'une clause de résiliation de plein droit dans les baux d'habitation.
L'acte doit mentionner à peine de nullité le décompte de la dette, la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander des délais de paiement au juge. Une copie est adressée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Point de vigilance. Le décompte annexé au commandement doit distinguer loyers, charges, indemnités d'occupation et intérêts. Un décompte global non ventilé est une cause classique de contestation à l'audience.
Étape 2 — L'assignation et la notification au préfet
Passé le délai de six semaines sans paiement, la clause résolutoire est acquise et le bailleur assigne devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit être notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande.
Cette notification n'est pas une formalité : elle déclenche l'instruction du dossier par les services de l'État, la saisine de la CCAPEX et, le cas échéant, la mobilisation d'aides susceptibles d'apurer la dette. C'est aussi le point de contrôle que le juge vérifie en premier.
Étape 3 — L'audience et le jugement
Le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, ordonne l'expulsion et fixe l'indemnité d'occupation. Il peut :
- accorder des délais de paiement au locataire, suspendant les effets de la clause résolutoire tant qu'ils sont respectés ;
- accorder des délais de grâce pour quitter les lieux, de trois mois à trois ans, en considération de la situation des occupants et du bailleur ;
- refuser ces délais lorsque l'entrée dans les lieux résulte d'une voie de fait.
Le délai d'audiencement est la principale variable d'ajustement de la durée totale : de quelques semaines dans certains ressorts à plus d'un an dans les juridictions engorgées.
Étape 4 — Le commandement de quitter les lieux
Après signification du jugement, le commissaire de justice délivre le commandement de quitter les lieux. Il ouvre un délai de deux mois (article L412-1 CPCE) à l'expiration duquel l'expulsion peut être exécutée — sous réserve de la trêve hivernale et de l'obtention du concours de la force publique.
L'acte est également adressé au préfet, ce qui fait courir l'instruction de la demande de concours.
La trêve hivernale ne suspend pas la procédure
C'est la confusion la plus répandue. Du 1er novembre au 31 mars inclus, seule l'exécution de l'expulsion avec le concours de la force publique est suspendue. Le commandement de payer, l'assignation, l'audience, le jugement et le commandement de quitter les lieux restent parfaitement réguliers pendant cette période.
Il est même stratégiquement rationnel de faire courir les délais pendant l'hiver, de manière à être en mesure d'exécuter dès le 1er avril.
Trois exceptions permettent d'expulser pendant la trêve :
- le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes ;
- l'occupation résulte d'une voie de fait (squat) ;
- l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril.
Le concours de la force publique
À l'expiration du commandement de quitter les lieux, si l'occupant est toujours dans les lieux, le commissaire de justice adresse une réquisition de la force publique au préfet. Le silence gardé pendant deux mois vaut refus.
Ce refus, explicite ou implicite, engage la responsabilité sans faute de l'État. Le bailleur peut obtenir une indemnisation couvrant les loyers non perçus depuis la date à laquelle l'expulsion aurait dû intervenir, par une demande préalable adressée à la préfecture, puis devant le tribunal administratif en cas de rejet.
Le jour de l'expulsion
L'intervention du commissaire de justice produit plusieurs actes qui conditionnent la suite :
- le procès-verbal d'expulsion, décrivant les opérations, les personnes présentes et l'état des lieux ;
- l'inventaire du mobilier laissé sur place, avec mention du lieu de dépôt ;
- le procès-verbal de tentative d'expulsion, si l'opération échoue, indispensable pour la demande d'indemnisation ;
- la description de l'état du logement, souvent déterminante pour le contentieux du dépôt de garantie — la même exigence de précision que pour un état des lieux par commissaire de justice.
La personne expulsée dispose d'un délai pour retirer ses biens ; à défaut, ceux-ci peuvent être vendus aux enchères ou déclarés abandonnés, sur autorisation du juge de l'exécution.
Checklist du dossier d'expulsion
- Vérifier la présence d'une clause résolutoire dans le bail.
- Établir un décompte ventilé de la dette, actualisé à la date de l'acte.
- Signifier le commandement de payer avec toutes ses mentions obligatoires.
- Adresser copie à la CCAPEX.
- Notifier l'assignation au préfet six semaines avant l'audience.
- Après jugement : signifier, puis délivrer le commandement de quitter les lieux.
- Adresser la réquisition de la force publique et suivre le délai de deux mois.
- Le jour J : procès-verbal, inventaire, état du logement, photographies horodatées.
Ces actes se nourrissent tous de constatations faites sur place. Les dicter au moment de l'intervention, photos rattachées, plutôt que de les reconstituer au bureau, raccourcit le délai de production du procès-verbal — c'est l'usage que les commissaires de justice font de VoxActe.
Pour aller plus loin
- Calculateur des délais d'expulsion — le calendrier complet, trêve hivernale comprise.
- État des lieux par commissaire de justice — cadre, tarif réglementé et méthode.
- Barème de saisie sur salaire 2026 — pour le recouvrement de l'arriéré locatif.
Sources : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 · Légifrance — CPCE, mesures d'expulsion · service-public.gouv.fr — expulsion du locataire